Intro

In categoria aceasta vom incepe postarea de exemple concrete de proiecte cu prezentarea principalelor informatii caracteristice acestora. Dorinta noastra este de a crea o baza de comparatie, un punct de pornire pentru cei interesati de demararea unei investitii.

Vom prezenta, rand pe rand, proiecte finalizate de biroul nostru, pentru care specificatiile prezentate nu vor fi estimari generale, ci rezultatul unui proiect tehnic finalizat.

Vom prezenta  proiecte de locuinte variate ca si tipologie, sistem constructive, regim de inaltime, standard de finisaje.

Vom prezenta proiecte de pensiuni, proiecte de hoteluri, proiecte de cladiri de birouri.

O categorie aparte de proiecte prezentate vor fi cele cu componenta tehnologica pronuntata: spatii de productie specializate, constructii agro-industriale.

Evident proiectele prezentate nu constituie un raspuns universal valabil si datorita adaparii la cerinte specific pot sa apara variatii financiare, tehnice, structural si evident de concept. Insa, asa cum am precizat la inceputul postului, sunt utile ca si repere.

Este interesant sa ai acces la cum au implementat altii un anumit proiect asemenator cu ceea ce iti doresti sa implementezi chiar tu, care au fost costurile de proiectare, costuri de constructie, costuri conexe aparute pe parcursul implementarii proiectului.

De asemenea vom prezenta, acolo unde este cazul, factori de risc asociati tipului respectiv de proiect si masuri ce pot conduce la optimizari.

Finalitatea ar trebui sa fie un proiect adaptat la specificul fiecarui beneficiar in parte, care sa insuseasca toate conditionarile particulare situatiei: de amplasament, de capacitate, estetice, etc. Rezultatul ar fi solutii adaptate cazului particular ce vor avea o eficienta optima in aplicare din toate punctele de vedere – tehnic, financiar, control al riscului, masuri raspuns la problem aparute in derularea proiectului.

Pret proiectare – raportat la functiune

Proiectarea unei constructii este influentata in privinta pretului de gradul de complexitate al obiectului propus, specificatii tehnologice deosebite, finisaje, conditii exceptionale privind incadrarea in reglementari si nu in ultimul rand de timpul necesar realizarii proiectului. Programul dicteaza elemente de specific, dotari diferite, tipuri difertite de structura, instalatii si finisaje diferite ce vor trebui calculate, ilustrate si detaliate. Efortul si cheltuielile implicate de faza de proiectare vor varia.

Pentru a rezuma si pentru a crea o imagine de ansamblu asupra structurilor de pret pentru proiectare va  vom prezenta un tabel cu valori pe metru patrat.  Preturile nu contin TVA, si reprezinta valoari de proiectare cumulate pentru arhitectura, rezistenta si instalatii electrice, sanitare si termice,  verificari tehnice, documentatie de avizare.

Preliminar va oferim si o esalonare a preturilor functie de faza de proiectare SF / DALI (studiu de fezabilitate / documentatie de avizare a lucrarilor de interventie); DTAC (documentatie tehnica de autorizare a constructiei + verificari tehnice); PT+DE+CS+liste de cantitati (proiect tehnic + detalii de executie + caiete de sarcini+ liste de cantitati, inclusiv program de uramarire a comportamentului constructiei in timp+ verificari tehnice).

ESALONARE CHELTUIELI PROIECTARE (procent din Valoare proiectare)

faza

SF / DALI

DTAC

PT+DE+CS+ liste cantitati

minim

15%

45%

40%

maxim

25%

40%

35%

COST PROIECTARE RELATIONAT LA FUNCTIUNE CONSTRUCTIE

FUNCTIUNE

complextate/dotari/instalatii/finisaje

OBSERVATII

Minim

Mediu +

PRET   Euro + TVA

Sera, solar 2

5

Pretul poate scadea aditional pentru supraf. mari, grad de repetitivitate
Ferma agrozootehnica

4

8

Pretul poate scadea aditional pt. supraf. mari, grad de repetitivitate, sau creste functie de complexitatea deosebita a obiectului
Hala depozitare

6,5

10

Pretul poate scadea aditional pentru supraf. mari, grad de repetitivitate
Hala productie

7,5

12

Pretul poate scadea aditional pt. supraf. mari, grad de repetitivitate, sau creste functie de complexitatea deosebita a obiectului
Monumente istorice, Consolidari

11,5

16

-

Casa individuala GPV, BCA

9

13

-

Locuinte colective

9

14

Pretul poate scadea aditional pt. supraf. mari, grad de repetitivitate, sau creste functie de complexitatea deosebita a obiectului
Birouri

9

14

Pretul poate scadea aditional pt. supraf. mari, grad de repetitivitate, sau creste functie de complexitatea deosebita a obiectului
Hoteluri, Pensiuni

9.5

14

Pretul poate scadea aditional pt. supraf. mari, grad de repetitivitate
Clinici medicale, spitale,  laboratoare, programe complexe

10.5

15

Pretul poate scadea aditional pt. supraf. mari, grad de repetitivitate

Proiect gratuit? Nu, multumesc!

De curand am vizitat un site al unui producator, montator si constructor de case de lemn, ce isi sfatuia potentialii clienti sa aleaga o firma de constructie ce ofera proiectul inclus in pret, in acest fel realizandu-se economii considerabile de 10 pana la 25 euro / mp , economii venite din proiectul gratuit. Aparent in acest caz, economia de sa zicem 15euro/mp,  raportata la valoarea casei de 350-450 euro/mp  este considerabila si demna de luat in calcul (3-4% din valoarea de investitie).

Insa demersul in sine este periculos. O sa enumar doar cateva motive – lipsa contrololui supra cantitatilor de materiale folosite, indiferent de tipul structurii, constructiei etc – cu implicatii directe in pret – cantitatile pot fi supraevaluate.

De asemenea, pe baza unui proiect si a cantitatilor aferete pot fi cerurte oferte unui numar de constructori si se poate realiza o selectie optima din punct de vedere al pretului, bine inteles negociand, caz in care se pot realiza economii fata de ceea ce se numeste ,,pret al pietii” la un moment dat ( mai mult ca sigur peste 3-4%) .

Pot aparea surprize de tipul ,,nu a fost cuprins in oferta” si automat ridicarea pretului initial estimat.

Nu in ultimul rand, avem mai putine optiuni de a plia proiectul dorintelor si necesitatilor noastre specifice, individuale. Este o practica comuna ca anumiti antreprenori sa va dirijeze catre un proiect deja executat – evident pentru a face din nou economii.

Riscul este evident de a avea o constructie care nu raspunde 100% dorintelor mele, neadaptata suficient cerintelor specifice familiei sau preferintelor mele estetice. Este posibil ca proiectul ,,gratuit” sa nu fie functional integral,  sau adaptat felului nostru de a fi, fondului nostru afectiv, lucruri ce vor fi insa constantate in timp, cand deja optiunile si posibilitatile de a indrepta lucrurile sunt reduse.

Proiect tip sau individualizat ?

Suntem adeptii, fara nicio retinere, ai proiectului personalizat  si credem ca in majoritatea covarsitoare a cazurilor, acesta este necesar, fara urma de indoiala.

Proiectul tip poate fi un raspuns doar cazurilor sociale, urgente. Prin natura sa, proiectul tip ofera un raspuns general, pliabil pe cerintele cadru ale unei mase tinta, a unei anumite tipologii. Ignora tot ce tine de specific: amplasament, traditii sau particularitati de orice natura (functionale, afective) ale clientului ,,X” .

Un proiect individualizat se naste din relatia directa  dintre client si elaboratorii proiectului. Pleaca de la o informare directa privind coordonatele viitoare ale constructiei – concept general, elemente si solutii tehnice, solutii estetice, dimensionare specifica, adapatarea la cerinte speciale. Si bineinteles le reflecta in rezutatul final.

De asemenea, relatia in sine ca parcurs, permite observarea  proiectului in evolutie si rafinarea detaliilor sale. Totul este la vedere, reglabil, cuantificabil si posibil de anticipat calitativ – pot fi prezentate detalii individuale, prezentari 3D, randari, insertii in amplasamentul exact al caldirii. Pot fi vazute mostre de material.

Impresiile pot fi formate in mare masura de acum – prea mare/mic, luminos/obscur, extrovertit/introvertit ….. si nu dupa realizarea constructiei, si deci corectate din faza de proiect fara cheltuieli suplimentare, fara a desface si reface parti din constructie. Este foarte importanta in acest sens relatia directa, cautarile comune, intrebarile si  raspunsurile gasite in comun.

Un proiect individualizat poate sa se finalizeze cu o suprafata optimizata, fata solutiile  oferite de o proiectele tip. Mai mica – caz in care se produce o economie evidenta, sau uneori mai mare, evitandu-se spatii excesiv de mici, nefunctionale. Rezultatul este adaptarea exacta la ceea ce am nevoie.

Proiecte finantate din fonduri europene

Cu siguranta ca nu este prima data cand auziti despre asa ceva. Si poate ca multe din lucrurile pe care o sa vi le transmit le cunoasteti, macar partial. Informatii despre subiect veti gasi relativ usor, insa in general publica pe acesta tema consultanti in absorbtia fondurilor europene si mai putin proiectanti.

Scopul post-ului nu este de a aduce informatii legate privind consultanta, ci de a informa in ceea ce priveste ce este de facut in materie de proiectare atunci cand se doreste accesarea de fonduri europene.

In primul rand, consideram ca o tema de proiectare cat mai riguros intocmita va ajuta proiectul pe parcursul sau.

Concret: o solutie tehnologica clara, evaluarea corecta a utilitatilor existente in zona si a posibilitatilor de a bransa proiectul la ele, capacitati functionale sau de productie clare – toate sunt necesare pentru a avea o ilustrare corecta a proiectului. Variatii sau omisiuni in aceste directii au ca rezultat marirea timpilor de implementare, marirea eforturilor de a produce si obtine documentatii justificative (de exemplu avize adaptate noilor cerinte aparute pe parcursul derularii proiectului). Cel mai important efect este cel mai adesea majorarea costurilor de investitie.  Apar elemente noi neprevazute initial in proiect, ce vor fi incadrate ca si cheltuiala neeligibila si suportate de catre beneficiar integral.

Stabilirea datelor de tema trebuie facuta consultand toate partile implicate: beneficiar, tehnolog, consultant si proiectant. Trebuie facuta o evaluare corecta a costurilor de investitie, a termenelor, a fluxurilor si capacitatilor tehnologice.

Daca pe parcurs survin modificari – de exemplu identificam un furnizor potential sau o tehnologie mai interesanta dintr-un motiv sau altul pentru proiect, este necesara analizarea corecta a optiunilor. Daca exista argumente va rezulta o procedura de modificare de solutie tehnica, ce va genera pe langa elaborarea unei documentatii specifice, un consum de timp ce poate afecta derularea proiectului. Decizia apartine beneficiarului si trebuie luata tinand cont de balansul dintre avantajele si neajunsurile cauzate de introducerea elementelor noi in proiect.

Este foarte important sa existe o estimare realista a timpului si a efortului presupus de un proiect cu finantare europeana. Se intampla  ca beneficiarii sa nu fie suficient informati in ceea ce priveste implicarea lor in proiect. Uneori nu se estimeaza corect termenele. Este importanta deci o discutie sincera principiala de inceput in care sa se analizeze un parcurs optim al unui proiect, insa si zonele de risc, in principal intarzieri in publicarea rezultatelor sesiunilor de evaluare a proiectelor, intarzieri in analiza documentatiilor de catre cei vizati de parcursul de avizare si de aprobare a proiectului. Analiza riscului poate conduce fie si partial la masuri de corectie, la demersuri ce pot mari viteze de derulare a diverselor etape.

Estimarile de preturi, de consumuri de materiale, manopera, transport, utilaje este foarte important sa fie corecte si sa poata rezista unor variatii marginale ale factorilor externi – variatii de curs valutar, modificarea preturilor materialelor, echipamentelor, utilajelor sau dotarilor. Pot pe parcursul proiectelor sa apara si modificari de legislatie – accizare, impozitare etc. – modificari ce pot varia valoarea investitie.

Desi poate par multe variabile ce presupun la randul lor multe riscuri, toate pot fi rezolvate corect. Parcursul poate fi reusit cata vreme va exista cooperare si transparenta intre partile implicate.

Promptitudinea reactiilor este un factor important in reusita proiectului. Exista ca si procedura solicitarea de informatii suplimentare pentru a lamuri aspecte legate de proiect venita din partea autoritatii – Oficii judetene, Centre regionale, etc. In general termenele sunt foarte scurte 5 zile lucrartoare, uneori si mai scurte si trebuie respectate.

Experienta, profesionalismul, seriozitatea si atitudinea pozitiva sunt absolut necesare atat pentru proiectant cat si pentru restul specialistilor in proiect. Asa incat alegerea echipei de proiect trebuie facuta evident tinand cont de buget, insa in mult mai mare masura de capacitatea echipei si de reusitele anterioare ale acestora.

Proiect hotel, proiect pensiune

Scopul general al posturilor noastre este informarea potentialilor clienti, dar si publicului in general, consumator constient sau nu, de arhitectura si de spatiu construit.

Prezentul post, este mai specializat, adresandu-se preponderent celor implicati in turism, indiferent ca vor sa construiasca sau sa extinda o pensiune, cabana, motel sau un hotel. Insa poate fi o opinie de luat in considerare si pentru simplul observator / consumator de serviciu turistic.

Vom prezenta cateva puncte cheie pentru proiectarea unei constructii destinate cazarii turistice. O parte din aspecte le vom trece in vedere rapid, tinand de domeniul general, insa ne vom opri asupra aspectelor importante, de specific.

In primul rand este cruciala succesiunea TEMA – CONCEPT – PROIECT.

Pentru a reusi, atat ca obiect de design, cat si ca afacere, pentru un proiect de hotel, pensiune s.a.m.d., este imperativa conturarea unei teme de proiectare clare, solide si reale. Tema va trebui sa tina cont in primul rand de REALITATE: cat imi permit sa investesc, la ce valoare de investitie, care este profilul clientului caruia ma adresez, numarul acestora, standardul, lucruri de specific, riscuri. Toate acestea trebuiesc bazate pe analize corecte de piata, care sa conduca o dimensionare si la o orientare corecta a proiectului.

Profesionismul trebuie sa fie principiul dominant, atat din partea proiectantilor, cat si a investitorului. Detasarea de emotii si orientarea catre profilul optim al obiectului si a afacerii in general, in deciziile cheie. Asta nu presupune un produs final ,,rece”, impersonal.

Exemplu notoriu: Bran 1100 de pensiuni, circa 4500 de locuitori, un numar foarte mare de pensiuni inchise sau cu dificultati economice. Deficiente: aglomerare mare, peste potentialul de servicii oferite de zona, peste cerintele publicului tinta (divertisment, restaurante, circuite turistice – obiective exista, insa parerea nostra este ca sunt insuficient valorificate). Capacitatea de cazare, cel putin in actualele conditii, este dimensionata nerealist raportat la cererea momentului.

Foarte important: lipsa unui CONCEPT viabil, atragator va avea consecinte grave  – eforturi izolate, necoordonate, care prefera o concurenta haotica, unei complementaritati firesti, din care ar avea multi de castigat, poate intreaga comunitate locala . Si pe masura ce piata / publicul se vor maturiza va creste importanta unui demers coerent, a abordarii PROFESIONISTE.

Conceptul trebuie cooronat cu tema si transfigurat in proiect.

Majoritar facilitatile existente se bazeaza in cel mai fericit caz pe o camera ,,draguta”, ,,curata” si mancare si bautura buna . Altfel spus ne trezim mancam si bem zdravan si ne culcam. O saptamana? Nu cred!

Hotelul, pensiunea trebuie sa ofere o poveste, sa atraga, sa aiba de oferit surprize placute si nu in ultimul rand sa ofere modalitati de a petrece timpul liber.

Este foarte important ca sa poata fi ofertite activitati celor cazati. Se poate porni de la mici jocuri de masa, sport in curte, mici drumetii, dar si activitati oferite prin zone de divertisment ale pensiunii sau hotelului. Sa ofere deopotriva suflet si profesionism, atitudine. Si nu in ultimul rand corectitudine – ingrediente ale OSPITALITATII.

PRET PROIECTARE

Pretul proiectarii este influentat de program, suprafata, complexitate si nu in ultimul rand de biroul de proiectare.

Teoretic este corelat si cu nivelul calitatii serviciilor prestate de catre proiectanti.

Pretul proiectarii: 7, 12, 15 euro/mp. In unele cazuri mai mult, uneori mai putin. In orice caz nu va bucurati foarte mult cand veti intalni proiecte de autorizatie la 3 euro/mp. Acest gen de tarif se aplica la proiecte tip si in schimbul a 500 – 600 euro veti primi o documentatie minimala de autorizare – cel mai adesea doar proiect DTAC arhitectura si rezistenta -fara instalatii necesare obtinerii autorizatiei de constructie si uneori fara verificare de proiect.

In cazul unei tarifari normale, depinde foarte mult si ce se va preda in schimbul onorariului platit:

DTAC – documentatie tehnica de avizare a lucrarilor de constructii

PT – proiect tehnica

PT+DE+CS – proiect tehnic, inclusiv detaliile de executie si caietele de sarcini

De asemenea, depinde daca proiectul va cuprinde toate specialitatile necesare realizarii sale: arhitectura, rezistenta, instalatii electrice, sanitare si termo-ventilatii.

Ar fi bine de verificat ca pentru onorariul propus veti primi tot ceea ce va este necesar. Puteti verifica folosind link-ul urmator http://www.rtba.ro/util_ro.php .

Orientativ pentru o locuinta medie ca suprafata si grad de complexitate, putem considera urmatoarele preturi exprimate in euro +TVA :

DTAC

PT+DE+CS

arhitectura

3.5

6

rezistenta

2.0

4

electrice

0.5

1.5

sanitare

0.5

1

termo-ventilatii

0.5

1.5

TOTAL

7.0

14

In functie de suprafata si complexitate aceste preturi pot creste sau se pot diminua. Astfel o hala simpla va intra sub pragul a 10 euro/mp +TVA pentru toate fazele de proiectare.

Constructiile cu grad de multiplicare de asemeni pot scadea si mai mult (in anumite cazuri mult, mult mai mult !), insa un raspuns exact nu poate fi dat decat in functie de suprafata obiectului, numar de obiecte, etc.  De exemplu, am avut contracte unde s-a perceput 50% din valoarea de proiectare pt obiectul 2,  30% pt obiectul 3, ajungandu-se de la al 5-lea obiect la 10% din valoare – proiectul verificat si adaptat la fiecare amplasament in parte.

Preturile prezentate  contin si releveul structurilor existente, proiecte de desfiintare (DTAD) daca este cazul, sau proiecte de organizare de santier (POE).

Un program special cu instalatii complexe – panouri solare, pompe de caldura, piscine, cu o structura performanta, cu probleme de amplasament (de ex. Incinta de piloti), cu o arhitectura cu grad deosebit de detaliere pentru suprafete relative mici poate depasi limita de 14 euro/mp.

In toate cazurile preturile contin verificarile tehnice si prezenta la fazele determinante oriunde intr-o distanta rezonabila fata de Bucuresti (150km), si asistenta tehnica pentru Bucuresti si Ilfov.

Pretul final se stabileste in cele din urma in baza temei de proiect, in baza particularitatilor sale, si nu in ultimul rand, in baza unei negocieri.

Pret constructie – raportat la functiune

Exista o corelatie directa dintre gradul de complexitate al cladirilor si pretul de executie al acestora.

In functie de program, exista elemente de specific ce atrag dotari diferite, tipuri difertite de structura, instalatii si finisaje diferite, ce se vor reflecta in costul final.

Pentru a rezuma si pentru a crea o imagine de ansamblu asupra structurilor de pret pentru constructia propiu-zisa, va  vom prezenta un tabel cu valori estimative de constructie pe metru patrat.

Este de notat ca preturile nu contin TVA, costul terenului, insa se refera la constructii functionale, ,,gata”, deci sunt preturi la care nu se mai adauga nimic (fundatii, tamplarii, instalatii, trotuare, jgheanuri, etc.).

Valoarea totala a investitiei poate sa creasca functie de alte elemente specifice amplasamentului: costuri aferente bransamentelor si realizarii retelelor de incinta, platformelor de circulatii, a ingradirii, etc.

Aditional investitia finala va contine si costuri legate de taxe si avize, proiectare, diriginti de santier, etc.

FUNCTIUNE

complexitate/dotari/instalatii/finisaje

OBSERVATII

referitoare la varianta Mediu

Minim

Mediu

PRET   Euro + TVA

Seara, solare

30

90

Contine dotari fertirigare, CT
Ferma agrozootehnica

180

300

Contine dotari specifice
Hala depozitare

210

350

Panel 40mm, fundatii BA, instalatii minimal, structura si montaj, trotuare, etc. incluse.
Hala Productie

250

480

Panel 50-60mm, fundatii BA, instalatii, structura si montaj, trotuare, etc. incluse, insa poate creste substantial pentru depozite frigorifice
Casa individuala lemn

(social) 320

420

Pret la cheie
Casa individuala GPV, BCA

400

700

Pret la cheie
Locuinte colective

390

600

Pret la cheie
Birouri

470

850

Contine dotari specifice
Hoteluri, pensiuni

550

900

Contine dotari specifice
Clinici medicale, spitale,  laboratoare, programe complexe

650

1300

Pret la cheie, cu termoventilatii, usi tehnice speciale, compartimantari speciale, fara dotari tehnologice

relatia arhitect-client

DE CE AM NEVOIE DE ARHITECT?

sau cum sunt si mai ales cum ar trebui sa fie

Cel mai frecvent, in Romania, se construieste repede, fara autorizatie,  fara vreun concept sau directie, sub coordonarea directa a mesterului (sigur acesta se pricepe la orice!), cu modificari facute in santier – ridica-l, da-l jos.

Rezultatul ?  Case urate, modeste ca si gandire si realizare, chinuie imaginea oraselor si vietile celor ce stau in ele, de multe ori fara ca cei afectati sa isi dea seama, sau, in rare cazuri, acestia constientizeaza rezultatul cand este tarziu.

Si ce sta in spatele lor totusi…

Eu am ales deja proiectul din revista, vreau sa imi faceti actele doar …..

Cazul poate cel mai des intalnit, ca introducere in discutia cu arhitectul, cu rezultate concrete  in peisajul nostru cotidian. Un proiect, de cele mai multe ori mediocru, dintr-o revista mediocra, ajunge cadrul in care se vor desfasura multi ani vietiile celor ce il aleg.

De multe ori cei ce aleg modelul isi dau seama prea tarziu de dezavantajele solutiei alese, adesea dupa realizare.

Complice la neimplinire este  arhitectul ce accepta servil solutia impusa de beneficiar cu neajunsurile acesteia, fara a evidentia neconcorantele dintre ,,casa model” si  utilizatorul final si activitatile sale, numarul de membrii ai familiei, amplasamentul, costuri, in fine situatia reala. Vinovat din punct de vedere profesional, etic si uman fata de clientul sau. Cauzele vinovatiei – comoditate, servilism (a nu se confunda cu amabilitatea), presiuni financiare sau rea vointa, impletite cu un nivel slab profesional si complacere fata de conditia de mijloc.

Apropo, nu cred ca am auzit vreodata pe cineva zicand:  vreau o casa urata.

……nu se poate, va spun eu, trebuie sa faceti cum va spun eu…..

Cazul in care fie clientul, fie arhitectul manifesta o fatisa superioritate. EU STIU! omoara dialogul dintre dorinte, expresii estetice, mijloace tehnice. De multe ori si  sufletul unei case.

Arhitecti demiurgi uita de multe ori Clientul incercand sa isi impuna propria conceptie. In cele din urma oameni sfarsesc prin a fi straini in propriile case – spatii prea mari, prea expuse, prea reci.

cum ar trebui sa fie…..

Echilibru intre arhitect si beneficiarul sau.

Arhitectul ar trebui mai intai de toate sa asculte, sa cunoasca cat mai bine pe cel ce sta in fata sa, sa afle ce isi doreste.

Sa fie capabil sa creeze un concept adecvat, plecat de la aspiratiile beneficiarului sau, si filtrat prin experienta sa tehnica si prin sensibilitatea sa. Proiectul ca parcurs ar trebui sa fie o calatorie comuna, cu tatonari reciproce, ce ar trebui sa aiba ca finalitate satisfactie atat pentru cei ce vor trai in noua casa, cat si pentru autorul proiectului.

PRET CONSTRUCTIE

O foarte mare problema atunci cand se ia decizia constructiei unei locuinte, in special atunci cand acest lucru se intampla pentru prima data, este costul real al constructiei. Este foarte important sa tinem cont de costul real de constructie inca din faza de proiect, concret sa dimensionam casa in functie de bugetul pe care il avem si de solutia tehnica dorita.

Foarte des auzim de ,,cineva” care a reusit sa construiasca cu doar 120euro/mp o casa din caramida finisata, sau de promotii de tipul casa de lemn de la 65euro+TVA/mp.

Este bine insa, de fiecare data, sa incercam sa aflam daca repectivele costuri record sunt reale, daca acopera intreaga categorie de lucrari presupuse de  constructie. De exemplu: cei ce vand case de lemn la ,,doar 65euro ……” uita sa va spuna ca mai aveti nevoie de infrastructura – fundatie, termoizolatie,finisaje, instalatii sanitare, termice si electrice interioare, canalizare  + mini statie de epurare – ceea ce adauga  sume importante la nota finala de plata a proiectului. Nu sunt incluse  trotuare, burlane … Uneori casele nu sunt suficient izolate termic – asa ca  in cele din urma si din aceste ultime trei categorii de lucrari nota finala de plata ajunge, in functie de finisaje si instalatii intre 300 si 450 de euro/mp. Si asta in conditiile executarii lucrarii in regie proprie. Daca se doreste realizarea printr-o antrepriza vom adauga minim 24% TVA – insa vom primi si o supraveghere adecvata, un nivel al calitatii teoretic mai ridicat si garantie pentru lucrarile executate.

Cei ce construiesc cu 120euro/mp – uita sa spuna de multe ori ca la final constructia nu a fost finisata si nu are toate instalatiile (“….SE REALIZEAZA DUPA….” – insa tot pe bani, ce se adauga la costul real final al constructiei).

In spatele preturilor mici mai stau si ,,CUNOSCUTI” care livreaza prin minune, manopera sau material “GRATIS” – in schimbul altor servicii – care valoraza ….bani. Sau de ce nu unchiul, fratele, tata care realizeaza personal o parte din lucrare – deci bani, din nou care nu se adauga la un cost real.

Mai jos aveti o simulare de cost pentru o constructie din zidarie si elemente de beton armat, finisata si dotata cu instalatii la nivel mediu, pentru o locuinta de 200mp arie desfasurata, P+1E sau P+M. Costurile pot varia in functie de nivelul echiparii cu instalatii sau functie de calitatea finisajelor si a manoperei.

CATEGORII COSTURI

cost euro/mp

cost pt. 200mp

1 proiectare 2,5% xVi

12.20625

2441.25

2 taxe autorizare 3% x Vi

14.6475

2929.5

3 structura

120

24000

4 inchideri

85

17000

5 finisaje

180

36000

6 inst. electrice, termice, sanitare

80

16000

7 neprevazute 5% x Valoare investitie

23.25

4650

TOTAL CONSTRUCTII

488.25

97650

8 cadastru, diriginte santier 1% x Val. inv.

4.8825

976.5

TOTAL GENERAL

519.98625

103997.25

Este bine ca evaluarea sa fie raportata concret la obiect si adaptata la cerintele specific impuse de proiect. De asemenea un numar cat mai mare de oferte creaza o imagine mai clara asupra nivelului pietii.

Daca trebuie sa alegeti un antreprenor ar fi bine sa vedeti si constructii realizate de acesta in trecut, sa va uitati la calitatea executiei, incercati sa vorbiti cu propietarii si urmariti comportarea in timp a constructiei – au aparut degradari, sunt imputabile calitatii executiei?

Concluzia: este de dorit sa aveti o judecata corecta, bazata pe argument reale si pe evaluarea completa a situatiei, atunci cand va propuneti realizarea unei constructii. O apreciere incorecta poate duce la epuizarea fondurilor, amanarea finalizarii si chiar, datorita extinderii duratei de executie, la aparitia unor degradari ce vor mari costurile totale.

De ce MAI am nevoie de proiect?

Postul prezent este o continuare a unui post mai vechi si vine sa dea noi explicatii nevoii de proiect. Daca in primul post enumeram motive de natura administrativa, tehnica si in special financiar – economica, am constata lipsa unei alte dimensiuni a proiectului si a obiectului construit in ansamblu: reprezentarea – conceptul, valoarea sa.

Mai exact, proiectul si rezultatul sau ne reprezinta deopotriva Beneficiar si Proiectant si va avea prin natura sa reactiuni cu mediul in care va fi construit.  Va fi admirat sau nu, va fi catalogat drept frumos, gratios, riguros, monumental, coerent, sau din contra si inca odata ne va reprezenta – asa cum suntem la momentul conceperii si al constructiei. Cu siguranta ca vom fi raportati la cadrul cultural, la specificul local, traditiile locului in care se va construi si nu in ultimul rand la normal, la bunul-simt general.

Proiectul este o etapa a demersului creativ. Trebuie precedat de cristalizarea si formarea conceptului din spatele obiectului viitor. Acum se vor contura coordonatele care vor da sens constructiei si este deosebit de importanta parcurgerea corecta a acesteia. Acum se va contura functionalitatea, volumetria, estetica de ansamblu a obiectului, expunerea, sau mai bine zis, relatia obiect-cadru si mesajul transmis de concept

Dat fiind specificul peren al constructiilor este recomandabila tratarea cu seriozitate a fazei de concept si a proiectului in general, la final obiectul rezultat va fi pentru ochii si mintile noastre si ale intregii comunitati mult timp.

O constructie ar trebui, dincolo de rezolvarea functionala, sa transmita in plus si altceva: concept, emotie, caracter ……..

De ce am nevoie de proiect ?

De curand ne-am confruntat cu un potential client cu un proiect ,,gata” la care nu mai erau multe de facut. Proiectul lucrat de un alt birou, neterminat sau refolosit si continea planuri, sectiuni si vederi la nivel de concept.

Asa ca ,,doar un pic de structura si de instalatii mai sunt necesare si tot proiectul este gata”!

Nu o sa intru in detaliile a ceea ce trebuie sa contina un proiect – simplu search ,,continut cardru DTAC / DT / DE” ( sau http://www.rtba.ro/util_ro.php).

Interesanta mi se pare convingerea relativ raspandita cum ca ,, imi face mie echipa direct casa, n-am eu nevoie de proiect”, sau ,,am nevoie de un proiect cum o fi, la primarie, ca in santier vad eu!”.  Si mai interesanta lipsa de anticipatie a ceea ce poate produce un astfel de parcurs.

Un proiect autorizat permite intrarea in legalitate a constructiei – fara amenzi, fara a sista executia. Autorizatia de Constructie + Proces Verbal de Receptie permit intabularea constructiei, deschiderea rolului fiscal, vanzarea sau ipotecarea constructiei.

Insa in primul rand proiectul si plata sa imi deschid accesul la cunostintele profesionale ale specialistilor din echipa de proiect. Daca lucrurile sunt firesti, onorariul corect voi beneficia de eleborarea unui concept adaptat  (optimizat) la cerintele mele specifice, design, consultanta privind solutiile tehnice, alegera materialelor, derularea achizitiei – alegerea constructorului, consultanta in executie. Toate aceste lucruri sunt foarte importante si pot genera prin lipsa lor momente dificile pe parcursul constructiei. Lucruri aflate in afara simplei rezolvari legale a autorizatiei.

Dincolo de aspectul legal, la fel de important este si aspectul financiar. In primul rand dincolo de calitatea solutiei tehnice, respectiv economica sau nu, proiectul stabileste un reper clar privind cantitatile de materiale si manopera presupuse de urmatoarea constructie.

Concret fata de cazul echipei care lucreaza fara proiect, nu mai va fi posibil ca seful acesteia sa se intoarca a ,,x” – a oara sa ceara suplimentari de materiale / manopera peste ceea ce reprezinta cantitatea real utilizata.

In plus un proiectant bun va optimiza solutia si consumurile rezultate din ea.

Din nou exemplu: 2 proiecte de locuinta P+1E, cu 160mp arie desfasurata, cu dimensiuni asemanatoare si acelasi sistem constructiv. Proiectele de structuri a celor doua constructii au fost realizate cu ingineri structuristi diferiti. Rezultat A – 6,3t, B – 9,0t. Diferenta 2,7t x 1,3euro/kg (material + manopera) -3510euro sau 21,9euro/mp economie. Si asta doar la nivelul armarilor – suplimentati si cu diferente la volumul de beton si cofraje si diferenta se mareste.

Observatie: diferenta de armare depaseste costurile proiectari DTAC+DT+DE+CS pe toate specialitatile.

Inca ceva, instalatii – o solutie buna imi optimizeaza costurile in intretinere, si nu neaparat cu costuri mari initiale – ex. panouri solare in automatizate cu centrala termica.

De arhitectura ar fi foarte multe de zis.

Un proiect permite vizualizarea conceptului – randari, simulari 3D,  un avantaj evident – realizez daca imi place sau nu constructia, daca este suficient de mare , sau prea mare si pot lua decizii corect – este mai ieftin sa schimb pe hartie sau calculator decat sa daram ziduri. Si poate fi de asemeni controlat ca aspect general, concept, finisaje – estetic.

In plus dialogul Client – Proiectant evalueaza in cazul specific solutiile tehnice, costuri, modalitati de implementare, detalii. Relatia corecta dintre parti presupune ca fiecare parte sa asculte si sa intelega motivatiile si atitudinea celeilalte fata de constructie.

Proiectantul are obligatia etica de a expune ceea ce considera corect si viabil tehnic Clientului, ce impune riscuri si ce nu in executie, ce este legal si ce nu.

In incheiere, revenind la intrebarea de inceput – raspunsul este EVIDENT DA.

Se poate si fara? – da din nou, insa cu prea multe riscuri, cu posibilitatea foarte ridicata a aparitiei unor costuri suplimentare in constructie, cu prea multi nervi tocati de incertitudini pe parcus.

concurs Hanul Gabroveni

La sfarsitul anului 2009, s-a desfasurat concursul de proiecte pentru restaurarea si extinderea Hanului Gabroveni sub patronajul Ordinului Arhitectilor , Ministerului Culturii si a Primariei Capitalei prin ArCub.

Concursul s-a dorit un exemplu de buna practica pentru problema revitalizarii centrelor urbane istorice, un reper dupa care sa se ghideze activitatea de restaurare fie doar si la nivelul Bucurestiului.  Intentia laudabila, a avut ca raspuns imediat si direct un numar foarte mare de proiecte participante 42.  Impactul in mediul profesional pare mare, cel putin raportat la numarul participantilor. Insa poate nu este acesta cel mai bun indicator.

Concursul de restaurare al Hanului Gabroveni, poate fi un punct de plecare pentru activitatile viitoare ca suport al interogatiilor fata de sine. Raportarea trebuie facuta nu doar la solutiile inscrise in concurs, cat si la ceea ce se intampla in activitatea de restaurare in orasele europene. Este important sa ne lamurim daca dorim o mare de solutii mediocre ce inventeza imagini din trecut, sau ne putem asuma preluarea si accentuarea fondului vechi valoros intr-o maniera originala.

Nu am auzit insa,  comentarii bune  sau rele privind decizia juriului ,  nelamuriri, nu am auzit de pozitia breslei, sau a comunitatii fata de directia in care pare sa se indrepte procesul de restaurare a centrului istoric.

Dorim o abordare mimetica? Refaceri speculative, fara baza intr-un fundament istoric, sau de alta natura? Putem accepta inovatia ca parte a procesului de revitalizare a centrului istoric?

Cat de bine pot fi coordonate inetrventii unitare si ce ar putea face legatura intre proiectele distincte din centrul istoric?

Proiectul castigator se indeparteaza de scopul in sine al concursului. Cel putin raportat la o scara normala a valorilor.

O solutie de restaurare neinspirata, servila ca abordare, fara nerv, intr-un registru arhitectural plat al reluarii existentului, insa sub nivelul original. Nu am reusit sa disting conceptul din spatele solutiei, rezorvarea functionala fiind alaturi de pastisarea solutiei de fatada singurele preocupari.

Este, din punctul nostru de vedere,  regretabila desemnarea castigatoare a proiectului 58 Metaconcept, solutie aflata ca valoare mult sub locurile 2 si 3, si chiar sub multe din restul solutiilor inscrise in concurs.

De asemenea, sunt de remarcat multe din solutiile prezentate in expozitia dedicata evenimentului, prin CONCEPT si atitudine activa, deschise catre devenirea spatiului si implicit a proximitatilor.

Pentru explorari viitoare in zona restaurtarii centrului istoric concursul trebuie sa fie  un reper fata de care trebuie constructiv sa ne indoim, sa cautam raspunsuri arhitecturale corecte, fata de comunitate si fata de sine